Организация управления муниципальным жилищным фондом

Организация управления муниципальным жилищным фондом

1. Практическая значимость :

Проблема управления муниципальным жилым фондом  является одним из наиболее сложных и противоречивых направлений в деятельности органов местного самоуправления. Особенно остро эта проблема стоит в городах, где достаточно большое количество объектов находится в муниципальном управлении.

 2. ОПИСАНИЕ ПРАКТИКИ

2.1. Организация управления муниципальным жилищным фондом в г. Муравленко

Информация о  муниципальном образовании

Город Муравленко входит в состав Ямало-Ненецкого автономного округа. В соответствие с уставом г. Муравленко, он является городским округом.

Население города - 37 000 человек, расположен в 350 километрах от Полярного круга.

В природном и географическом отношении он находится в северо-восточной части Западно-Сибирской низменности, в лесотундровой зоне. Климат района резко континентальный, характеризующийся суровой продолжительной зимой, непродолжительным, но довольно тёплым летом, короткими переходными сезонами весной и осенью.

В таких условиях система жизнеобеспечения населения приобретает особое значение. Основной источник существования в городе - добыча нефти и газа.

Описание практики

Реформа жилищно-коммунального хозяйства со всей очевидностью обнажила недостатки коммунального комплекса. Острая необходимость в новых подходах к управлению жилищно-коммунальным комплексом побудила муниципальное самоуправление города Муравленко найти новое решение проблемы.

Результатом поиска эффективных управленческих и финансовых решений в сфере жилищно-коммунального хозяйства стало распоряжение мэра города Муравленко Василия Алексеевича Быковского от 1 октября 2001 года о создании муниципального учреждения «Управление коммунального заказа». Учреждение создано для: достижения социальных и управленческих целей, защиты прав, законных интересов граждан, связанных с удовлетворением их потребностей в жилищно-коммунальных услугах. Сравнительно молодое по современным меркам предприятие за короткий срок с 2001 по 2004 год зарекомендовало себя как жизнеспособная и эффективная структура. Профессиональной работой управления со дня его образования руководит Лариса Константиновна Гаврилова.

С момента создания учреждения в его оперативное управление были переданы объекты муниципального жилищного фонда, инженерной инфраструктуры и внешнего благоустройства. Основные задачи, стоящие перед учреждением: обеспечение населения города жилищно-коммунальными услугами и пассажирским транспортом, предоставление субсидий малообеспеченным слоям населения города, реализация программ по капитальному, текущему ремонту жилищного фонда и благоустройству города, реализация мероприятий по подготовке к зиме, переселение граждан из ветхого и аварийного жилья и так далее.

С введением Бюджетного кодекса и в целях эффективного использования средств городского бюджета появилась необходимость разделить функции «заказчика» и «подрядчика» при эксплуатации муниципального жилищного фонда. Переход на договорные отношения между организациями, выполняющими эти функции, создал условия для осуществления конкурсного отбора подрядных организаций. С одной стороны, это позволило выявить реально существующих в городе Муравленко поставщиков жилищно-коммунальных и ремонтно-строительных услуг, а с другой — создать атмосферу открытого доступа в сферу ЖКХ организациям любой организационно-правовой формы, что способствует увеличению их числа, а соответственно и развитию конкуренции между ними. Основными критериями оценки исполнителей являются опыт работы, квалификация организации и её персонала, качество, гарантийные обязательства, сроки и стоимость выполнения работ. Преимущества новой системы перед старой стали очевидны уже в первый год работы управления. Контроль за качеством выполняемых подрядчиками работ, грамотное управление жилищным фондом, его обслуживание профессионалами обусловили эффективную работу вновь созданной структуры.

В процессе деятельности учреждения был отработан ряд новых методик и программ, позволивших получить в итоге весьма позитивные результаты. В частности, в городе создан маневренный жилищный фонд, позволяющий без форс-мажорных обстоятельств выполнять программу переселения граждан из ветхого и аварийного жилья и осуществлять капитальный ремонт общежитий. Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:

·       граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые по договору социального найма;

·       граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания эти жилые помещения являются для них единственными;

·       граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

·        иных граждан в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Следует отметить, что тарифы за жилищно-коммунальные услуги в городе Муравленко одни из самых низких в Ямало-Ненецком автономном округе. Для обеспечения надёжной работы жилищно-коммунального хозяйства ежегодно выполняется программа по замене и капитальному ремонту сетей тепло- и водоснабжения. Это, в свою очередь, позволяет своевременно осуществлять подготовку к зиме и профилактику аварийных ситуаций.

Таким образом, в г. Муравленко управление муниципальным жилищным фондом передано муниципальной организации «Управление коммунального заказа». При этом, в этом небольшом по численности населения городе управление муниципальным жилищным фондом основывается на создании свободного доступа в эту сферу организаций различных форм собственности. В будущем это может привести к развитию данной сферы, к увеличению управляющих организаций в городе Муравленко и к повышению эффективности управления муниципальным жилищным фондом через развитие свободной конкуренции между управляющими компаниями.

2.2. Организация управления муниципальным жилищным фондом в г. Екатеринбург

Информация о муниципальном образовании

Екатеринбург – городской округ, административный центр Уральского Федерального Округа, столица Свердловской области, один из крупнейших городов России. Екатеринбург имеет мощный промышленный, транспортно-логистический, научный и культурный потенциал и играет важную роль в экономической и политической жизни Урала и всей страны. Екатеринбург имеет выгодное геополитическое положение на границе Европы и Азии. Являясь важным транспортным узлом федерального значения, город обеспечивает региональные и международные торговые связи.

Екатеринбург занимает лидирующие позиции среди российских городов-миллионеров по рейтингу инвестиционной привлекательности, уровню развития розничной торговли и зрелости потребительского рынка, что указывает на перспективность строительства в этом городе качественной торговой недвижимости.

Описание практики

В начале 1999 г. специалистами в области жилищного права было выдвинуто требование немедленно начать передачу муниципального социального жилищного фонда в казну, так как его нахождение в хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении учреждений ЖКХ противоречит действующему законодательству.

Так, жилищное законодательство (ст. 7 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики") допускает нахождение жилищного фонда:

- в непосредственном ведении органов местного самоуправления;

- в хозяйственном ведении    муниципальных унитарных предприятий (далее – МУП);

- в оперативном управлении МУП.

То, что практически весь жилищный фонд по факту в настоящее время находится в закрепленном состоянии, лишает органы местного самоуправления права распоряжаться им, распределять его, осуществлять его приватизацию. Следовательно, весь жилищный фонд города выведен из распоряжения администрации города, а реальные полномочия находятся у тех, за кем оно закреплено на правах хозяйственного ведения и оперативного управления.

Закрепленным на праве хозяйственного ведения за муниципальными предприятиями ЖКХ должно остаться только имущество, относящееся непосредственно к производственным фондам его предприятий, необходимым для нормального выполнения предприятием возложенных на него функций (в соответствии с уставом).

В результате почти двухлетней работы по выработке основного механизма реформирования системы ЖКХ в городе Екатеринбурге вышло Постановление Главы города от 30.11.2000 г. "О схеме управления муниципальным жилфондом". В нем определены схема управления муниципальным жилищным фондом и рекомендуемая форма "Договора на управление муниципальным жилищным фондом". 

Что очень важно, Постановлением предусмотрено:

- выделение всего муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения и оперативного управления за жилищно-эксплуатационными организациями, и сохранение за ними той его части, которая необходима для обеспечения технической эксплуатации муниципального жилищного фонда;

- передача муниципального жилищного фонда и иного имущества, не сохраняемого за жилищно-эксплуатационными организациями с целью обеспечения технической эксплуатации этого фонда, в состав местной казны Екатеринбурга.

Постановлением правами представлять интересы Собственника - муниципального образования, в вышеназванном договоре наделены три лица: Комитет по управлению городским имуществом, администрация района и управление ЖКХ администрации города. Каждый из них реализует те функции и полномочия, которые предусмотрены договором, в частности:

- комитет поручает предприятию функции учета и обеспечения сохранности казенного имущества;

- администрация района финансирует расходы жилищно-эксплуатационных организаций по организации эксплуатации жилищного фонда;

- управление ЖКХ осуществляет контроль над деятельностью жилищно-эксплуатационных организаций и методическое руководство ею.

В общем виде предметом договора является выполнение функций по управлению муниципальным жилищным фондом и обеспечению его технической эксплуатации.

Особенность договора в том, что управляющей компании не передаются права владения, пользования и распоряжения объектом, а лишь поручается выполнение определенных функций. Поэтому и фактической передачи объекта управления не происходит. Происходит лишь передача Комитетом технической документации на объект. Кроме того, договором предусмотрено, что помимо наделения муниципальных организаций-управляющих компаний имуществом, закрепляемым за ними на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, возможна передача управляющей компании в безвозмездное пользование дополнительного имущества, необходимого для осуществления собственной деятельности и обеспечения текущей технической эксплуатации муниципального жилищного фонда. В случае если компания не является муниципальным предприятием или учреждением, то любое муниципальное имущество, необходимое для осуществления собственной деятельности компании и обеспечения текущей технической эксплуатации муниципального жилищного фонда, передается управляющей компании на правах безвозмездного пользования.

Организационно-правовая форма для создания управляющей компании может быть выбрана любая: муниципальное унитарное предприятие, муниципальное учреждение, другие формы (ООО, АО и т.п.).

Администрацией города Екатеринбурга в качестве "пилотного" проекта по созданию управляющей жилищной компании был выбран проект по созданию такой компании в форме Некоммерческой организации Фонд Управляющая жилищная компания.

Главой города дважды (в 2000 году и по итогам работы - в 2001 г.) принимались соответствующие постановления о реализации проекта по созданию некоммерческой организации для управления муниципальным жилищным фондом.

Последним постановлением был утвержден конкретный график мероприятий по созданию такой организации на базе жилищно-эксплуатационного предприятия МУП "Курс 2000", обслуживающего несколько жилых микрорайонов.

Основной целью деятельности Некоммерческой организации Фонд Управляющая жилищная компания "Радомир" в соответствии с Уставом является управление и обеспечение технической эксплуатации жилищного фонда и других объектов недвижимости, а также участие в реализации региональной и муниципальной жилищной политики.

Предметами деятельности Фонда являются:

- владение, пользование и распоряжение жилой и нежилой недвижимостью в пределах, установленных действующим законодательством;

- предоставление населению жилья и жилищных услуг;

- техническое обслуживание, ремонт и реконструкция жилищного фонда;

- строительство нового жилья и нежилой недвижимости;

- осуществление сделок (купля-продажа, доверительное управление, аренда, коммерческий найм и др.) с недвижимой собственностью.

Учредителем Фонда по решению Комитета выступило вышеуказанное муниципальное предприятие, сформировав его уставный фонд за счет денежных средств.

Высшим органом управления Фонда является координационный совет, сформированный следующим образом:

7 человек - представители структурных подразделений администрации города и администрации района, назначаемых главой города;

4 человека - представители граждан, по одному человеку от микрорайонов, попавших в объект управления. Кандидатуры граждан представляются Попечительским советом Фонда, который является его надзорным органом.

Координационный совет принимает стратегические решения в деятельности Фонда (изменение Устава, определение приоритетных направлений деятельности, утверждение годового отчета и баланса, утверждение финансового плана, создание филиалов, реорганизация, представление кандидатуры Управляющего Фондом, утверждение состава Ревизионной и конфликтной комиссий и т.д.).

Состав Попечительского совета формируется изначально из числа наиболее активных граждан, проживающих в жилом фонде, обслуживаемом данным Фондом, и состоит из 5 человек:

3 человека - представители нанимателей жилых помещений;

2 человека - представители собственников жилых помещений.

Исполнительным органом Фонда является Управляющий, назначаемый Координационным советом по согласованию с Попечительским советом.

Фонд "Радомир" был создан в июле 2001 года.

Реализация процесса происходила при соблюдении следующих условий:

- муниципальное предприятие, на базе которого был создан Фонд, передало обслуживаемый им жилищный фонд, а также часть основных фондов в состав местной муниципальной казны;

- часть своих трудовых ресурсов оно передало созданной управляющей компании;

- на первом этапе функционирования вновь созданная управляющая компания должна привлекать для обслуживания и эксплуатации своего жилищного фонда муниципальное предприятие, на базе которого она была создана.

Порядок передачи имущества, закрепленного за муниципальными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения, в состав местной (муниципальной) казны:

1. Обращение МУП в адрес Комитета с просьбой о принятии имущества в состав местной (муниципальной) казны.

К обращению должны быть приложены перечни по утвержденной Комитетом форме:

- объекты, остающиеся в хозяйственном ведении МУП;

- жилые объекты, подлежащие передаче в казну;

- недвижимые нежилые объекты производственного и иного назначения, подлежащие передаче в казну (в том числе с указанием отдельно стоящих, встроенных и пристроенных объектов);

- движимые объекты, подлежащие передаче в казну;

- недвижимые и движимые объекты, необходимые предприятию для выполнения его уставных функций.

2. Комитетом оформляется решение о передаче муниципального имущества в состав местной (муниципальной) казны на основании представленных перечней.

В решении также прописывается необходимость заключения Договора управления жилищным фондом, подразумевающего обязанности ведения учета и организации эксплуатации объекта, входящего в состав местной (муниципальной) казны г. Екатеринбурга, между Комитетом и МУП.

3. МУП оформляет акты приема-передачи в казну по форме, утвержденной Комитетом, а также акты приемки-передачи формы ОС-1 и авизо.

4. Комитет и МУП оформляют дополнительное соглашение к договору о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения.

5. Комитет готовит Постановление главы города о передаче муниципального имущества в безвозмездное пользование, а также оформляет соответствующее решение, договор и акты к нему.

6. Комитет и МУП (либо управляющая компания) заключают Договор управления объектом, входящим в состав местной (муниципальной) казны г. Екатеринбурга, с оформлением необходимых приложений и актов.

Важными моментами в данной процедуре являются:

1. Необходимость одномоментной передачи имущества в казну и в управление, что влечет за собой большой объем бумажной и организационной работы.

2. По возможности не передавать в казну имущество, вошедшее в уставный фонд предприятия. Собственник (уполномоченный им орган) наделяет создаваемые им муниципальные унитарные предприятия уставным фондом. Уставный фонд может быть сформирован как за счет денежных средств, так и за счет другого имущества на сумму, не менее установленной нормативными актами. На практике в городе Екатеринбурге уставный фонд муниципальных унитарных предприятий в основном сформирован за счет муниципального имущества. 

Передача в казну имущества, вошедшего в уставный фонд предприятия, влечет за собой уменьшение последнего, в результате чего возникает необходимость уведомления всех кредиторов и дебиторов об уменьшении уставного фонда.

3. Имущество должно быть не задействовано напрямую в технологическом процессе, выполняемым предприятиями в соответствии с их уставными целями и задачами, и может быть принято в казну только с их согласия. В случае необходимости казенное имущество может вернуться предприятию на правах арендного или безвозмездного пользования.

При передаче имущества в управление необходимо налаживать эффективное ведение первичных учетных форм или паспортов казенных объектов для последующего отражения данных учета в Реестре объектов муниципальной собственности. Здесь основную сложность представляет передача учетных документов от одной компании к другой в отличие от относительно простой процедуры передачи имущества с баланса одной муниципальной организации на баланс другой.

Многие финансовые и организационные трудности вызывает необходимость замены подомного технического учета объектов муниципального жилищного фонда на поквартирный, чего требует специфика государственной регистрации прав на недвижимость, а также ведение учета общего имущества в жилых домах.

Одной из основных проблем при переходе на поквартирный учет является необходимость списания из балансовой стоимости дома стоимости квартир, которые были приватизированы и не являются объектами муниципальной собственности.

При внедрении расчета уровня оплаты населением стоимости предоставляемых услуг, основанного на совокупности трех самостоятельных составляющих: уровень оплаты текущего содержания; уровень покрытия затрат на капитальный ремонт и уровня покрытия стоимости предоставленных коммунальных услуг, у управляющей компании появляется возможность аккумулирования средств на воспроизводство жилищного фонда в виде его капитального ремонта. Однако в настоящее время нет плановости и контроля за проведением организациями, собирающими средства по оплате жилья, капитальных ремонтов жилых домов.

Собственник жилья со своей стороны, оплатив стоимость предоставленных жилищно-коммунальных услуг, не имеет от собственности никакой выгоды, не имеет средств на его полное восстановление, так как не имеет возможности накапливать амортизационные отчисления, как это делается обычно для иных основных фондов.

Отдельно стоит проблема нахождения источника для строительства нового муниципального жилья или вменения обязательств управляющим жилищным компаниям резервировать минимальный уровень социального жилья. 

В демографической картине любой цивилизованной страны присутствует постоянный уровень миграции населения. Если данная миграция вызвана профессиональной деятельностью людей, то у данной категории населения нет потребности в приватизации жилья, но есть потребность в возможности его социального или коммерческого найма.

Одним из подходов в решении данной проблемы должен быть скорейший переход на оплату жилья по дифференцированным ставкам в зависимости от его качества и местоположения, а также переход к полной оплате жилищно-коммунальных услуг в зависимости от уровня платежеспособности населения, второго и последующего жилья.

Вероятно, должны быть предусмотрены отчисления на реновацию имущества в составе платежей за найм и оказываемые эксплуатационные услуги, зачисляемые уже не в доход муниципальных организаций, а в доход муниципального образования (города, района, поселка), от имени которого управление казенным имуществом и обеспечение его эксплуатации осуществляет управляющая компания.

При организации Комитетом имущественных отношений с управляющими компаниями или муниципальными эксплуатирующими предприятиями по предоставлению им основных производственных фондов в форме заключения договоров аренды (найма) или договоров безвозмездного пользования, у них исчезает возможность постановки такого имущества на свой баланс и начисления амортизации. Таким образом, исчезает источник воспроизводства муниципального имущества.

В результате обсуждения данной проблемы были определены следующие два основных подхода к решению вышеуказанной проблемы:

1. В случае если Комитет представляет основные фонды по договору безвозмездного пользования, необходимо произвести включение в состав тарифов отдельной составляющей на воспроизводство основных фондов.

Другими словами, необходимо вместо амортизационной составляющей в тарифе расширить составляющую ремонтного фонда на ту же сумму или включить отдельную инвестиционную составляющую. При этом величину тарифа можно не изменять.

2. В случае если Комитет будет представлять основные фонды на правах аренды, составляющая на воспроизводство включается в арендную плату, наряду с суммой за пользование имуществом.

Таким образом, арендная плата, попадая в бюджет, расщепляется, и сумма, предназначенная для воспроизводства основных фондов, попадает на отдельный специальный целевой бюджетный фонд. Этот целевой бюджетный фонд будет предназначен для финансирования, например, Управления ЖКХ с целью приобретения новых основных фондов. Вновь приобретенные основные фонды включаются в состав местной (муниципальной) казны и предоставляются управляющей компании также на правах аренды. Арендная плата для управляющих компаний должна войти в себестоимость, а значит должна учитываться в системе ее затрат, которые входят в состав тарифа.

Следует отметить, что особенностью управления муниципальным жилищным фондом г. Екатеринбурга является усиление полномочий администрации города в этой сфере деятельности. То есть, осуществление полномочий собственника муниципальное образование в лице комитета по управлению городским имуществом, администрации района, управления ЖКХ администрации города взяло на себя.

Также определяется порядок и условия передачи имущества, закреплённого за муниципальными предприятиями на правах хозяйственного ведения в состав местной казны, что расширяет полномочия администрации г. Екатеринбурга по управлению муниципальным жилищным фондом. На данном этапе развития данная схема управления муниципальным жилищным фондом дала положительный результат, но возможно в будущем с развитием рыночных отношений придётся пересмотреть существующую схему управления, так как это замыкает на органах местного самоуправления слишком много функций по управлению жилым фондом, что неизбежно вызовет конфликт интересов, например, между исполнением и контролем. Кроме того, такая практика усиливает централизацию и монополизацию, в тоже время  как повсеместно наблюдается обратная тенденция - передача полномочий по управлению муниципальным жилищным фондом частным компаниям. При этом сам фонд остается в собственности муниципалитета, а передается только процесс управления им. Однако, сам факт упорядочивания имущественных отношений является безусловно положительным опытом, который может быть полезен и другим муниципальным образованиям.

2.3. Организация управления муниципальным жилищным фондом в г. Ростов-на-Дону

Информация о муниципальном образовании

Ростов-на-Дону – городской округ,  город занимает территорию 354 кв. км, население города - свыше 1,058 млн. человек. Город находится на расстоянии 1226 км от Москвы в центре транспортных магистралей, обеспечивающих выход к трем морям - Черному, Азовскому, Каспийскому - и непосредственные контакты со всей Европейской частью СНГ, Закавказьем, Ближним Востоком и Средиземноморьем. В городе действует международный аэропорт с пассажирооборотом 4,5 млрд. пассажирокилометров.

Ростов-на-Дону является политическим, экономическим и культурным центром юга России, обладающим значительным промышленным, банковским, торговым и научным потенциалом.

Объемы  промышленной продукции   только по крупным  и средним предприятиям составляют порядка  31 миллиарда рублей в год, темпы роста объемов производства промышленных предприятий  города стабильные. Практически 50% торгового оборота в регионе приходится на Ростов. Промышленный потенциал города составляют предприятия машиностроения и металлообработки (42 %), пищевой промышленности (32 %), мукомольной промышленности (7 %), легкой промышленности (6 %), химической промышленности (3 %), промышленности строительных материалов (4 %), других отраслей. Финансовый сектор экономики города включает 80 банков и их филиалов.

Город активно растет. Расширяются его границы. Возводятся комфортабельные дома индивидуальной застройки, продолжают строить жилье предприятия различных форм собственности, растут объемы муниципального строительства. Инвестиции в строительство Ростова составляют порядка 7 миллиардов рублей в год. А показатели количества возводимого жилья на душу населения превышают московские.  Ростов по темпам ввода жилья - на одном из первых мест в России.

Описание практики[1]

В Ростове-на-Дону была разработана и внедрена система мониторинга технического состояния жилищного фонда. Ее основные задачи:

·    постоянное слежение за изменением технического состояния жилищного фонда и сравнение его с нормативными показателями;

·    на основе достоверных данных о техническом состоянии объектов – разработка перспективных планов и различных оптимизационных моделей управления техническим состоянием объектов для обеспечения их надлежащего содержания и, тем самым, повышение экономической и социальной эффективности капитальных ремонтов.

Принятая методика направлена на реализацию целей по воспроизводству существующего жилищного фонда. Оно выражается в восполнении физического и морального износа жилых домов путем увеличения их действительной стоимости за счет капитальных ремонтов.

В основу методики положена возможность перспективного планирования для обеспечения надлежащего содержания жилищного фонда и, тем самым, повышения экономической и социальной эффективности капитальных ремонтов.

Выбор методики оптимизации зависит от структуры жилищного фонда муниципального образования и может разниться для различных районов города. Важнейшим условием оптимальности долгосрочного плана является определение наиболее эффективного его варианта по показателям социальной эффективности, технической эффективности и архитектурно-художественной эффективности. Достижение вышеуказанных целей может быть облегчено с помощью геоинформационных технологий.

Разработка реального перспективного плана управления техническим состоянием жилищного фонда города Ростова-на-Дону основывается на достоверной информационной базе, отражающей фактический физический износ конструктивных элементов и инженерного оборудования и моральный износ зданий. Такой реальной информационной базой являются материалы сплошного обследования всего муниципального жилищного фонда (~ 10.0 тыс. объектов), проведенного для всех категорий зданий по специальной методике, обеспечивающей единство принципов диагностики и системы показателей, изложенной в ВСН 53-91р (ведомственных строительных нормах).

Для информационного обеспечения системы мониторинга разработана «Информационно-аналитическая система ЖКХ», позволяющая на основе современных компьютерных технологий:

·       обрабатывать результаты обследования технического состояния зданий;

·       определять стоимостную оценку их физического и морального износа;

·       выполнить прогноз изменения технического состояния отдельных конструктивных элементов и инженерного оборудования во времени с учетом процесса естественного старения;

·       выполнить прогноз старения объекта в целом на протяжении его жизненного цикла и прогноз изменения стоимости ремонтных работ;

·       на любом этапе жизненного цикла объекта определить потребность в ремонтных работах с учетом возмещения как физического, так и морального износа;

·       выполнять различные статистические выборки по жилищному фонду (по этажности, по году постройки, материалу стен, степени износа, потребности в ремонтных работах и многое другое);

·       рассчитать восстановительную стоимость любого объекта на момент оценки;

·       рассчитать моральный износ объекта и его стоимостную оценку;

·       проводить моделирование изменения морального износа в количественных и стоимостных показателях;

·       выполнять пространственный анализ результатов расчета с помощью электронной карты города;

·       разрабатывать различные модели перспективного планирования управления техническим состоянием жилищного фонда в зависимости от его структуры, технического состояния, потребности в материальных и финансовых ресурсах;

·       производить экономико-математическую оптимизацию выбранных моделей управления в зависимости от заданных параметров и целей оптимизации.

Все это повышает эффективность принимаемых решений. Например, получив информацию о техническом состоянии жилищного фонда в заданном районе, можно провести предварительный анализ эффективности производства ремонтных работ в этом районе  со стоимостной оценкой физического и морального износов. Сравнив полученную информацию с информацией о проведенных ремонтах  и определив реальные возможности муниципального образования по финансированию предполагаемых работ, проводят оптимизацию принятых решений с учетом всех вышеназванных факторов. Применение ИАС ЖКХ и пространственного анализа позволяет не только анализировать имеющуюся информацию, но и спрогнозировать дальнейшее изменение технического состояния жилищного фонда, а также усилить контроль над выполнением ремонтных работ.

Информационно-аналитическая система ЖКХ является одним из модулей «Информационно-аналитической системы по управлению городским хозяйством». Данные, полученные с помощью «Информационно-аналитической системы ЖКХ», являются базой для разработки генерального плана развития города. «ИАС ЖКХ» может быть использована при проведении налоговой реформы в РФ для рыночной оценки стоимости недвижимого имущества (жилых зданий и квартир).

По результатам проведенных исследований, на первом этапе выполнен анализ муниципального жилищного фонда Ростова-на-Дону по году постройки, по этажности, материалу стен, по группе капитальности, по техническому состоянию.

Анализ данных по году постройки говорит о том, что в Ростове-на-Дону преобладают здания до 1920 года постройки (49% от общего количества зданий), что составляет 12% жилой площади города. Самыми «старыми» являются центральные районы города – Кировский, Ленинский, часть Пролетарского района. Структура жилищного фонда по этажности говорит о преобладании 1-2-этажных зданий (60%) – в основном, в Ленинском и Кировском районах, частично в Пролетарском. Здания 9 этажей и выше преобладают в Ворошиловском (36,4%) и Советском (23,3%) районах города. По материалу стен преобладают кирпичные дома (71% от общего числа зданий). Около 12% домов – деревянные и глинобитные. По группе капитальности -   основу составляют объекты III группы (48%) от общего числа зданий. Наибольший интерес вызывает анализ жилищного фонда города Ростова-на-Дону по техническому состоянию. Доля объектов, находящихся в хорошем и удовлетворительном состоянии (т.е. физический износ – менее 40%), составляет 20,2%. Доля объектов, находящихся в неудовлетворительном состоянии (т.е. физический износ – 40%-60%), составляет 62,1%. Доля объектов, имеющих повреждения в результате неравномерных деформаций грунтов основания, составляет 10,8%.

В процессе проведения мониторинга выполнен анализ стоимостных показателей технического состояния жилого фонда. Определена:

·    восстановительная стоимость каждого жилого дома,

·    суммарная восстановительная стоимость жилищного фонда каждого района,

·    восстановительная стоимость жилищного фонда всего города.

Восстановительная стоимость (в ценах 2003 года) объектов муниципального жилищного фонда составляет 78,8 млрд. рублей. Стоимостная оценка физического и морального износа – 29,1 млрд. руб.

Для основных конструктивных элементов показатели составляют:

·    восстановительная стоимость –16,2 млрд. руб.

·    стоимостная оценка физического и морального износа – 6 млрд. руб., в т.ч.: для 1-2-этажных зданий  - 1,2 млрд. руб., для 3-4-этажных – 1,3 млрд. руб., для зданий 5 этажей и выше – 3,5 млрд. руб.

Если проанализировать величину коэффициента эффективности проведения ремонтных работ (он рассчитывается как отношение объективно необходимых затрат на проведение ремонтных работ к восстановительной стоимости жилфонда), то для города в целом коэффициент составляет 0,370 – это средняя степень изношенности, характеризующая удовлетворительное состояние жилфонда.

Однако если рассмотреть ситуацию по районам города, то наиболее благополучным по средним показателям является Советский район (самый «молодой» по возрасту), а тяжелое состояние с жилфондом в центральных районах города - Ленинском, Кировском, Пролетарском. Здесь коэффициент свыше 0,6, что говорит о неудовлетворительном состоянии жилфонда, высокой степени изношенности.

В зависимости от величины коэффициента изношенности жилфонда определена потребность в проведении того или иного вида ремонтных работ: текущий, выборочный, капитальный, комплексный капитальный.

Для объектов, у которых срок службы превышает нормативный и коэффициент эффективности проведения ремонтных работ составляет свыше 1,0, нецелесообразно проведение ремонтных работ. Такие объекты подлежат сносу, реконструкции, модернизации и т.д. В них необходимо проводить только поддерживающий ремонт.

Доля таких объектов в городе составляет 11%. Если к этой категории отнести 1-2-этажные здания, расположенные в центре города и имеющие значительный моральный износ, то доля объектов, подлежащих сносу, увеличится до 60%.

В отдельную категорию отнесены здания, имеющие деформации в результате неравномерных осадок основания. Такие объекты требуют проведения комплексного обследования, включающего инженерно-геологические изыскания, геодезические наблюдения и, при необходимости, - разработки проекта повышения эксплуатационной надежности. Доля таких объектов составляет 10,8%.

После завершения первого этапа мониторинга – инвентаризации жилищного фонда города и обработки полученной базовой информации, на втором этапе была поставлена цель по разработке генеральной стратегии управления техническим состоянием жилфонда. Основной задачей при этом является сохранение и восстановление жилищного фонда города путем планового доведения его до нормативного уровня.

Достигнуть поставленной цели возможно с помощью построения различных оптимизационных моделей управления техническим состоянием жилфонда, взяв за основу  период оптимизации и финансовые средства для ее осуществления.

Финансовую составляющую оптимизационной модели необходимо сопоставлять с существующими тарифами на содержание, текущий и капитальный ремонт жилищного фонда, поиском альтернативных источников и дополнительных средств на ее реализацию.

Для выполнения этой задачи на первом этапе разрабатывается план управления техническим состоянием каждого жилого дома отдельно. После проведения обследования, выполняется анализ технического состояния его конструктивных элементов и инженерного оборудования, сравнение текущего состояния с нормативными показателями (стандартами эксплуатации). Делается вывод о качестве эксплуатации и прогноз изменения технического состояния при различных вариантах эксплуатации.

В отдельную категорию отнесены здания, имеющие деформации в результате неравномерных осадок грунтов основания. Для них разрабатывается отдельная программа. Это объекты, попадающие в «красную зону». Вопрос сохранения такого объекта решается по результатам расчетов эффективности проведения работ по усилению грунтов основания и несущих конструкций, либо отселению жильцов, сносу и строительству нового жилья.

На основе планов управления техническим состоянием каждого жилого дома на втором этапе разрабатывается долгосрочный план управления техническим состоянием жилфонда города.

Как было отмечено выше, потребность в финансовых средствах для доведения объектов до нормативного уровня составляет 29,1 млрд. рублей для зданий в целом. Для основных конструктивных элементов и инженерного оборудования (отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, кровля и пр.), эта цифра составляет 6 млрд. рублей. Затраты огромные.

В результате недофинансирования сферы ЖКХ, около 25% объектов эксплуатируются с нарушением действующих правил и норм эксплуатации. Хронические «недоремонты» привели к значительному ухудшению технического состояния жилых зданий по сравнению с нормативными показателями.

В связи с этим, для построения оптимальной системы управления техническим состоянием жилищного фонда, выполняются следующие мероприятия.

На первом этапе были выделены в отдельную категорию 1-2-этажные строения старой постройки, срок эксплуатации которых превышает нормативный и коэффициент изношенности больше 1,0. Все эти объекты были включены в программу реконструкции центра города, предусмотрев их снос (примерно 5,8 тыс. домов). Эксплуатирующим службам города спланированы для таких объектов  поддерживающие ремонты (за счет средств текущего ремонта). Разработка и выполнение такой программы позволяет снизить затраты на капитальный ремонт муниципального жилфонда на 1,2 млрд. руб. Такие же мероприятия предусмотрены для 3-4-этажных домов пониженной капитальности, что позволяет снизить затраты еще на 1,3 млрд. рублей.  Для жилых домов от 5 этажей и выше разработаны долгосрочные планы управления их техническим состоянием (на 15 лет) с разбивкой по годам. На основе планов управления техническим состоянием отдельных зданий разработаны оптимизационные модели управления техническим состоянием жилфонда районов и города в целом на долгосрочную перспективу.

В методиках оптимизации учитывается реальная картина технического состояния жилищного фонда, различные режимы эксплуатации (естественное старение без ремонтов, с учетом ремонтов отдельных элементов, с учетом комплексных ремонтов и т.д.) и различные источники финансирования программ перспективного развития.

Ежегодно необходимо производить корректировку планов управления техническим состоянием жилфонда по результатам мониторинга и в зависимости от проведенных ремонтных работ с учетом старения жилфонда и непредвиденных ситуаций.

Экономические расчеты показали, что в нынешних ценах выделение средств на капитальный ремонт жилищного фонда менее 45-50 млн. рублей на район, не восполнит скорость старения жилфонда, и его техническое состояние будет стремительно ухудшаться. Выборочные ремонты будут просто «латанием дыр».

Для оптимизации финансирования на проведение ремонтных работ был рассчитан экономически обоснованный тариф на содержание и текущий ремонт. Он составил 6,8 руб./кв. м при полном соблюдении правил и норм эксплуатации (согласно III стандарту эксплуатации).

На сегодняшний день население в состоянии оплатить 60% стоимости экономически обоснованного тарифа на содержание жилфонда, что соответствует минимальному стандарту (I) содержания жилфонда. Население практически не в состоянии оплачивать стоимость капитальных ремонтов.

В связи с этим стоит задача привлечения средств бюджетов разных уровней для реализации сохранности и восполнения существующего жилищного фонда как национального богатства, а также задача по привлечению инвесторов в сферу ЖКХ.

После отбора объектов старого жилищного фонда, подлежащих сносу и реконструкции, встает задача разработки стратегии управления развитием городской застройки. Для комплексной оценки городской территории и создания информационной базы перспективного планирования застройки, была разработана и внедрена система геотехнического мониторинга. ГИС геологической среды включает:

·    сбор и систематизацию накопленных геологических данных,

·    построение инженерно-геологических карт,

·    мониторинг и прогнозирование изменения инженерно-геологических условий,

·    зонирование геологического риска.

С помощью геотехнических карт решаются такие задачи, как составление генерального плана развития городских территорий, строительство новых зданий и сооружений, проведение сложной реконструкции, анализ технического состояния существующего жилищного фонда и прогноз его изменения.

Стоит отметить, что геологические и гидрологические условия играют исключительную роль при формировании городской среды, являясь важнейшими градорегулирующими факторами при создании благоприятных и безопасных условий проживания людей.

Они должны учитываться во всех архитектурно-планировочных решениях на предпроектной, проектно-планировочной и детальной стадиях проектирования, т.к. оказывают существенное влияние на стоимость возведения объектов недвижимости.

Таким образом, разработанная Информационно-аналитическая система ЖКХ является основой для принятия эффективных управленческих решений в руководстве жилищно-коммунальным комплексом муниципального образования.

Внедрение «Информационно-аналитической системы ЖКХ» и системы мониторинга технического состояния жилищного фонда в городе Ростове-на-Дону позволило уже в 2003 году:

·       упорядочить работу служб заказчика,

·       сократить рутинные работы с переносом центра тяжести на аналитическую работу,

·       сформировать научно обоснованный титул капитального ремонта на 2004 год,

·       осуществить более четкое взаимодействие всех структурных подразделений жилищно-коммунального комплекса города и подготовить несколько вариантов перспективных планов управления техническим состоянием жилищного фонда города.

Представленный опыт показывает значение качественной информации для ведения осознанной политики в муниципальном образовании, то есть осуществление собственно самостоятельного управления в данной сфере. Без надежной  информационной базы и постоянного мониторинга объекта управления проведение объективной и качественной  управленческой деятельности  невозможно.

3. Сравнительная характеристика представленного опыта

4. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ.

Сфера ЖКХ является одной из наиболее важных в системе городского хозяйства. Жилищно-коммунальная сфера – это многоотраслевой комплекс, в котором пересекаются все социально-экономические, организационно-технические вопросы,  связанные с жилищно-коммунальным обслуживанием населения. В основе стратегического управления отраслью лежит единая обобщенная информационная база об объектах недвижимости, населении, экологии и т.д., заключенная в подсистему обеспечения процесса управления. Результатом аналитической работы последней являются перспективные планы и целевые программы развития отрасли ЖКХ и городского хозяйства в целом.

Одной из основных целей жилищной политики муниципального образования является эффективное управление, принадлежащим ему жилищным фондом, а также его эффективное воспроизводство и эксплуатация. Следует отметить, что данная проблема является одной из актуальнейших при функционировании муниципальных образований. На важность проблемы управления жилищным фондом указывает изученный опыт работы отдельных муниципальных образований. В качестве примеров для подготовленного обзора был выбран опыт  г. Муравленко, г. Екатеринбурга, г. Ростова-на-Дону. Были предложены различные подходы к управлению жилищным фондом данных городов, которые вырабатывались в результате анализа существующих проблем в работе организаций по управлению муниципальным жилищным фондом.

5. ПЕРЕЧЕНЬ ПРИЛОЖЕНИЙ

Екатеринбург

 1. Постановление главы г. Екатеринбурга от 3.12.2005 №1330 «О мерах по упорядочению управления муниципальным жилищным фондом г. Екатеринбурга»

2. Постановление главы г. Екатеринбурга от 30.11.2000 № 1251 «О схеме управления муниципальным жилфондом»

Ростов-на-Дону

3. Постановление мэра г. Ростова н/д от 28.02.2001№ 500 «Об организации страхования жилищного фонда в Ростове-на-Дону»

Муравленко

4. Положение от 5. 08. 2005г. № 443 «Об управлении и распоряжении муниципальной собственностью г. Муравленко».